تعریف مفهوم سرقفلی

سرقفلی در اجاره اماکن تجاری

 متن قانون موجر و مستاجر سال 1376 دقیقا برگرفته از کتاب تحریر الوسیله امام خمینی است.

 تعریف ارائه شده در قسمت اول به حق تجارت اشاره دارد که در شرع اسلامی ممنوع است و دادگاه های ایران چنین حقی را به رسمیت نمی شناسند.

قراردادهای اجاره ای که قبل از سال 1376 منعقد شده اند، مشمول قانون موجر و مستاجر سال 1356 می باشد.

در قوانین مدون به دو کلمه سرقفلی و حق تجارت برمی خوریم. در جامعه ما گاهی این دو به یک معنا به کار می روند و گاهی از هم جدا می شوند و با معانی متفاوتی عرضه می شوند.

سرقفلی مالی است که مالک (اعم از عین مالک یا ذینفع) در ابتدای اجاره به غیر از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را اجاره و به او تحویل دهد. در حالی که حق تجارت حقی است که به تدریج و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب و تجارت به وجود می آید.

در نتیجه پس از کار مستاجر و کسب مشتری و اعتبار، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق تجارت می گویند. بنابراین این دو ماهیت کاملاً متفاوت هستند.

وقتی به قوانین سال های 1322 تا 1376 نگاه می کنیم، هرجا که از کلمه سرقفلی استفاده شده، به معنای حق تجارت بوده است. این در حالی است که مشروعیت حق تجارت و تجارت همواره محل مناقشه و تردید بوده است. اما حسن نیت همیشه مجاز بوده است.

 دلیل اینکه حق تجارت و تجارت در قوانین ما اهمیت بیشتری دارد به این دلیل است که مستاجر مدتی زحمت کشیده و مشتری پیدا کرده است و وقتی او را از محل بیرون می کنند مشتریان را از دست می دهد و مجبور می شود از نو شروع کند. محل. مدتی طول می کشد تا یک مشتری جدید بیاید.

به همین دلایل قانونگذار از مستاجران حمایت می کند. به طور کلی حق تجارت، تجارت و سرقفلی پس از انعقاد قرارداد اجاره به وجود می آید.

تقریباً همه فقها و مجتهدانی که در این زمینه بحث کرده اند. وجود چنین حقی را برای مالک تأیید کرده اند. اما افراد کمی مبنای و دلیل آن را ذکر کرده اند.

از مجموع آرای فقها و حقوقدانان، مبنای این حق را می توان بر یکی از سه نظر عمده زیر استناد کرد:

قدرت های اختصاصی

 اکثر متفکران معتقدند از آنجایی که مالک بر ملک خود مسلط است، حق دارد در ابتدا علاوه بر اجاره ای که به صورت مشخص و برنامه ریزی شده دریافت می کند، مبلغی نیز دریافت کند. این مبلغ باید جزء اجاره بها در نظر گرفته شود. البته قسمت فوری به عنوان ملک اجاره ای محسوب می شود.

در مورد اینکه چه چیزی باعث شده مالک علاوه بر دریافت اجاره بها، چنین مبلغی را مطالبه کند، بحث چندانی نشده است. اما برخی از فقها و حقوقدانان در این زمینه نظری مشابه دارند

یکی از فقها در این باره اظهار داشت: (کاتوزیان، 1371، ج 1، ص 522).

 «حق سرقفلی مخصوص مستاجر است و مالک حقی نسبت به آن ندارد و بالاخره چون اجاره نامه منعقده به موجب قانون روابط موجر و مستأجر حق مالکیت را بیش از پیش و خارج از توافق طرفین محدود می کند. مالکان نیز قبل از انعقاد اجاره مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستأجر می گیرند که اخذ این وجه با مفهوم سرقفلی مطابقت ندارد اما در عمل کاملاً متداول است.

آیت ا... فاضل لنکرانی نیز معتقد است: (فاضل لنکرانی، 1377، ص 297)

چون ملک اجاره محل کسب در حال افزایش بود و مالک نمی توانست اجاره را بالا ببرد یا مستاجر را از آن محل بیرون کند و گاه محل کسب و مغازه ای سالیان دراز در اختیار مستاجر می ماند بدون اینکه به اجاره اضافه شود. مالک چنین مبلغی را علاوه بر مبلغ برنامه ریزی شده برداشت کرده است.»

پس به طور کلی از آنچه گفته شد چنین برداشت می شود که محدودیت اختیارات مالک باعث شده است که موجر از حق مالکیت ملک خود استفاده کند.