مطالبه اجاره، معوقه و دستمزد پرداخت نشده

مطالبه اجاره، معوقه و دستمزد پرداخت نشده

مسئولیت پرداخت هزینه استفاده از منفعت ملک می تواند منشأ قراردادی یا غیر قراردادی داشته باشد. در قراردادهایی مانند اجاره ربیع یا اجاره مزرعه، طرفین توافق می کنند در ازای استفاده از منافع، مبلغی را تعیین کنند. و در مسؤولیت خارج قراردادی موضوعاتی تحت عنوان تلف، غصب و استفاده برای جبران ضرر منفعت تعیین شده است. مهمترین و اصلی ترین قرارداد برای استفاده از منفعت ملک، عقد اجاره است. تعریف اجاره نامه:

اجاره عبارت است از تحصیل منفعت در مقابل مبلغ معین. تفاوت عقد اجاره با عقد بیع در این است که در عقد اجاره فقط منفعت مال موضوع قرارداد است نه عین. (ماده 466 قانون مدنی)

 

 

 

 

 

 

 

صورت های پرداخت اجاره:

پرداخت اجاره بها به دو صورت دستمزد تمام مدت و مزد اسمی انجام می شود.

 

اجاره ماهانه: مبلغی است که طرفین در قرارداد اجاره تعیین می کنند که معمولاً توسط مستاجر به صورت ماهانه به موجر پرداخت می شود.

 

دستمزد ایده آل: اما مواردی نیز وجود دارد که مستاجر مجبور یا ملزم به پرداخت دستمزد ایده آل می شود. دستمزد ایده آل می تواند به اندازه دستمزد اسمی تعیین شده قبلی باشد، می تواند به میزان مورد نظر طرفین باشد و به عبارت دیگر می تواند «عملی» باشد. یا در نهایت توسط دادگاه تعیین شود.

 

 

 

 

لغو اجاره

ضایعات: اتلاف فعلی اجاره به دو صورت مورد بحث قرار می گیرد:

 

قبل از فاکتور: ابطال اجاره بها قبل از فاکتور مورد اجاره باعث فسخ اجاره می شود و نه تنها پرداخت اجاره بها منقضی می شود، بلکه در صورت دریافت مبلغی از سوی موجر، موظف است آن را به مستاجر مسترد کند. .

 

تلف در مدت اجاره: بر اساس ماده 496 قانون مدنی تلف مال مورد اجاره در مدت موجب بطلان (انقضای) اجاره برای بقیه مدت می شود، بنابراین اجرتی که قبلاً پرداخت شده صحیح است و اجاره بها. پس از انقضای ضرر

 

فسخ موضوع اجاره: در این فرض نیز مانند فرض تلف شدن مورد اجاره قبل از قبض، چون اختیار فسخ موضوع اجاره ساقط می شود، لذا پرداخت اجاره بها نیز منقضی می شود.

 

انقضای مدت اجاره: طبق ماده 494 قانون مدنی، در صورتی که مدت اجاره منقضی شود ولی مستاجر با وجود مطالبه موجر، مال الاجاره را به او مسترد نکند، پرداخت اجاره بها بر عهده اوست هر چند که نکرده باشد. بهره مند شد. اما در صورتی که مستاجر با اذن مالک به استفاده از مورد اجاره ادامه دهد یا مستاجر را مطالبه نکند در صورت احراز منفعت مستاجر مکلف به پرداخت اجاره بها می باشد. معمولاً در اجاره نامه های تنظیمی مقرر می شود که پس از انقضای مدت اجاره، دستمزد ایده آل با توجه به اجرت ایده آل پرداخت شود. در صورت عدم وجود چنین شرطی، معمولاً در تعیین مزد ایده آل، مزد ماهانه ملاک بوده و دادگاه به میزان آن توجه می کند.

 

عدم وجود اجاره نامه:

 در مواردی که اجاره وجود دارد مستاجر ملزم به پرداخت اجاره بها بر اساس مزد ماهانه تعیین شده در قرارداد خواهد بود. اما در فرض عدم وجود اجاره، طبق ماده 32 قانون موجر و مستأجر مصوب 1356، آنچه بین طرفین توافق می شود یا عملاً انجام می شود ملاک است و در صورت عدم توافق یا اختلاف، دادگاه رسیدگی می کند. نرخ منصفانه روز را در تعیین اجاره بها در نظر بگیرید. انجام خواهد داد

 

 

 

 

تعدیل اجاره بها:

طبق ماده 4 قانون موجر و مستاجر شماره 56، دادگاه می تواند بر حسب ارتقاء یا هزینه مسکن مشروط بر انقضای مدت اجاره و گذشت 3 سال از تاریخ استفاده مستاجر یا مستاجر. تاریخ مقرر در حکم قبلی، بر اساس نظر کارشناس و به نرخ روز، میزان اجاره بها تعدیل شود.

 

طبق قانون موجر و مستاجر سال 56 در صورت عدم وجود اجاره، اجاره بها با رأی دادگاه تعیین می شود.

 

 

 

 

غصب:

مطابق ماده 308 قانون مدنی، غصب حق دیگری، تصرف عدوانی است. موضوع غصب می تواند منافع ملکی باشد. مانند اینکه شخصی مال مستأجر را غصب کند و مستاجر را از تحقق منفعت باز دارد. طبق ماده 311 قانون مدنی ضامن مصلحت متصرف به اندازه مصلحت تصرف خود و مال خود است. حتی اگر برای شما سودی نداشته باشد. پس اگر کسی خودروی دیگری را غصب کند و در پارکینگ منزل او باشد

 

اگر آن را رها کرده باشد و استفاده نکند، یعنی منافع راضی نمی شود، غاصب باید اجرت معمول این روزها را بدهد.

 

 

 

 

به ترتیب غصب:

در موارد زیر اگرچه ظاهراً غصبی اتفاق نیفتاده است، اما قانونگذار آنها را غصبی دانسته و احکام غصبی را بر آنها وضع کرده است.

 

اثبات تصرف بدون اذن مال (مطابق ماده 308 ققانون مدنی) یعنی اولاً با اذن به این معناست که ابتدا با اذن مالک مال مالک را تصرف کرده ولی پس از مطالبه مالک از این کار خودداری کرده است. مثلاً امین یا مستأجری که پس از انقضای مدت مال را از مالک مطالبه کند و از استرداد آن امتناع کند.

 

خلع ید به صورت عقد فاسدی (ماده 366 ق.م.) بر این فرض است که عقد تصرف در مال به نحوی باطل است و چون معامله باطل است ???? طرفین آنچه را که به دست آورده اند غصب می کنند.