پنجشنبه ۰۶ مرداد ۰۱ | ۱۴:۴۸ ۲۳ بازديد
6- اجتناب از خسارت به محل اجاره: مستاجر باید از منزل یا مغازه به گونه ای استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود.. در صورت بروز خسارت، مستاجر باید خود آن را جبران کند.
7- خودداری از تغییر شغل در مغازه استیجاری: اگر مستاجر مغازه را برای کار خاصی (مثلاً طلافروشی) اجاره کرده باشد بدون رضایت موجر و مثلاً حق تغییر شغل را ندارد. ، به ساخت در و پنجره بپردازد زیرا در صورت عدم موافقت موجر با تغییر شغل می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
حقوق مستاجر
1- در منزل مسکونی یا آپارتمان: مستاجر معمولاً خانه ای را برای خود و اعضای خانواده اش اجاره می کند.
بنابراین حق استفاده از انبار یا پارکینگ مشترک را دارد. مگر اینکه در قرارداد اجاره به نحو دیگری توافق شده باشد.
در صورتی که مستاجر پولی را از قبل به موجر داده باشد، در هنگام تخلیه می تواند آن را از موجر پس بگیرد.
اگر خانه یا آپارتمان نیاز به تعمیرات کلی داشته باشد، مستاجر می تواند از صاحبخانه بخواهد این تعمیرات را انجام دهد.
اگر مستاجر بدون اذن موجر اقدام به تعمیر اجاره کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.
اگر مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده درختی بسازد یا بکارد، موجر حق دارد آن را تخریب کند و اگر در نتیجه این امر خسارتی به ساختمان یا زمین مورد اجاره وارد شود. اقدام، او باید خسارت وارده را بپردازد. مسئولیت مستاجر
خواهد بود.
مستاجر می تواند خانه یا مغازه را به شخص دیگری اجاره دهد. مگر اینکه در قرارداد به نحو دیگری توافق شده باشد.
2- در مغازه و محل کسب: در قرارداد اجاره مغازه و محل کسب مستاجر فقط باید در شغلی که در قرارداد اجاره قید شده است کار کند.
بنابراین در صورت تغییر شغل بدون اجازه موجر، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک مورد اجاره را دارد.
در این نوع اجاره معمولاً موجر با اخذ سرقفلی مغازه خود را اجاره می کند. در زمان تخلیه، مستاجر حق دارد از موجر بخواهد قفل او را پس دهد.
قفل به نرخ روز محاسبه و به مستاجر پرداخت می شود.
اما در بحث اجاره اماکن تجاری باید توجه داشت که اجاره اماکن تجاری بعد از سال 1376 مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 و قبل از آن مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 می باشد. دو قانون تفاوت های اساسی دارند.
حقوق موجر
1- رسید اجاره در سررسید.
2- حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد. اما در این مورد باید به اجاره محل تجاری که قبل از سال 1376 اجاره شده است توجه کرد.
زیرا طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 انقضای مدت موجب فسخ اجاره توسط موجر نمی شود.
3- حق مراجعه به محل اجاره ای جهت تعمیرات.
خسارت به ملک اجاره ای
اگر مستاجر به مغازه یا منزل موجر خسارت وارد کند باید آن را جبران کند. مثلاً اگر مستاجر شیشه های خانه یا مغازه را شکسته یا به سایر اشیاء موجر در محل آسیب رسانده باشد، باید یا خودش آنها را تعمیر و تعمیر کند یا هزینه های آن را در زمان تخلیه به موجر بپردازد.
در صورت امتناع مستاجر از پرداخت خسارت، موجر می تواند هم برای تخلیه و هم برای جبران خسارت خود به دادگاه مراجعه کند و دادگاه از طریق پیش پرداخت مستاجر که نزد موجر است، خسارت موجر را جبران می کند.
حق کسب و کار
سرقفلی مبلغی است که موجر هنگام اجاره مغازه خود از مستاجر دریافت می کند و در ازای آن مغازه را به مستاجر اجاره می دهد، بنابراین سرقفلی فقط در مغازه ها و املاک تجاری وجود دارد.
مقدار سرقفلی
تعیین مقدار سر قفل با توجه به نرخ بازار با توافق موجر و مستاجر تعیین می شود. هر چه سرقفلی بیشتر باشد، اجاره بها کمتر می شود.
انتقال سر قفل
در قراردادهای اجاره منعقده بعد از سال ۱۳۷۶ مستاجر حق دارد مغازه را به شخص دیگری واگذار کند.
اما اگر در قرارداد اجاره حق انتقال (اجاره) مغازه از مستاجر سلب شده باشد، او حق ندارد مغازه را به دیگری بدهد.
در صورتی که مستاجر حق اجاره مغازه را داشته باشد می تواند از مستاجر جدید نیز قفل بگیرد.
این یعنیکه در ازای اجاره مغازه از مستأجر جدید، مبلغی معادل سرقفلی که به مالک داده یا مقدار کمتر یا بیشتر از او اخذ می کند.
در این صورت مستاجر دوم می تواند در حین تخلیه از مالک مطالبه سرقفلی کند، اما در قراردادهای اجاره محل کسب منعقده قبل از سال 1376 که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 است، مستاجر حقی ندارد. برای انتقال مورد اجاره و در صورت انتقال، نه تنها موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند، بلکه نصف سرقفلی به مستاجر تعلق می گیرد.
توصیه می شود قبل از هر اقدامی با یک وکیل مجرب مشورت کنید.
اختیاری بودن سرقفلی
معنای اختیاری این است که ایجاد سرقفلی اجباری نیست و اگر طرفین (موجر و مستاجر) توافق کنند که سرقفلی وجود داشته باشد و فقط در ازای اجاره ماهانه مغازه اجاره داده شود، دیگر سرقفلی وجود نخواهد داشت و زمانی که مستاجر را تخلیه کند، مستحق سرقفلی نخواهد بود. تقاضا کند و باید ملک را تخلیه کند. بدون اینکه چیزی را به عنوان حسن نیت در نظر بگیریم.
تخلیه و استرداد سرقفلی
در صورتی که مالک ملک تجاری خود را با سرقفلی اجاره دهد، هنگام تخلیه باید سرقفلی را به نرخ روز به مستأجر بپردازد.
در صورت اختلاف بین موجر و مستاجر در مورد قیمت سرقفلی، کارشناس رسمی دادگستری نظر می دهد.
انتخاب وکیل پایه یک دادگستری در زابل چگونه است؟
وکیل مواد مخدر
وکیل شخص ثالث
جرم تبانی در معاملات شخصی